胡志刚
伴随着国民经济的发展，金融业和房地产业已高度融合，当下，金融是楼市调控的重要手段。从年初开始，中央在金融方面给予各种优惠政策，今年2月初央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，4月20日央行第二次降准，各类存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，并且两度给打算出手买房的人送出降息大礼包，多地也纷纷放松公积金政策。尤其是3.30政策，央行再次松绑房贷政策，将二套房首付比例下限降至四成，赋予银行二套房利率自由定价权，同时将首次和二次公积金贷款首付成数分别降至两成和三成，尺度之大超乎业界预料。五月市场成交处于上升趋势，其中一线城市和少数二线热点城市回暖，二线非热点城市和三四线城市表现逊色，涨跌基本持平。
就在房地产市场调控需要进一步发力以扩大稳定住房消费的涟漪效应时，近日坊间频频传出一些不协调的声音，一些银行收紧放贷，并且将贷款和享受首付的门槛调高。据融360统计数据显示，在新政发布后的半个多月时间里，35个重点城市524家银行中，有164家落实新政，不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的31.3%。但是仍有近七成银行按兵不动，未对二套房首付进行调整。值得一提的是，164家银行并非一刀切地将二套房首付成数降至四成，不少银行在新政的执行上打了折扣。以北京（楼盘）为例，在落实新政的18家银行中，13家将首付降至五成，3家降至四成，2家降至六成；苏州（楼盘）执行新政的7家银行则全部将二套房首付由六成降至4.5成。银行在二套房新政的执行上呈现出差异化。
融360新监测数据显示，近期深圳（楼盘）有8家银行首套房贷款政策发生变化，其中7家利率上调，分别是渤海银行、交通银行(601328,股吧)、招商银行(600036,股吧)、中国银行(601988,股吧)、建设银行(601939,股吧)、邮储银行及民生银行(600016,股吧)，其中民生银行首套房利率由9.5折提高至基准上浮5%，涨幅大。仅兴业银行(601166,股吧)一家将利率由9.5折下调至9.2折。总体来看，深圳首套房贷款利率呈现明显的收紧态势。近日在杭州（楼盘）、南京（楼盘）等二线经济发达城市，在连续降息后，作为个人按揭市场的主力军，部分国有大行悄然调高首套房利率优惠门槛，例如，使用组合贷（公积金贷款+商贷）时，商贷部分的利率需较基准利率上浮；即使选择纯商贷，想要折扣，也需要搭售如存款、基金或理财产品等进行“捆绑销售”。房贷利率优惠收紧让众多购房人心存担忧。这与中央提出的稳定住房消费及放宽金融的政策极不协调。
当前宏观经济下行压力比较大，房地产在经济总量中占有很大比重，因此房地产市场能否回暖直接关系到宏观经济能否复苏。众所周知，金融是房地产的血液，银行在楼市调控中起着举足轻重的作用，金融不到位，购房者成本加大。尤其是占城市人口多数的中等和中等偏下收入的家庭，他们对住房的刚性需求和改善性需求日益迫切，是当前楼市的主要消费群体。但是由于当下一二线城市房价收入比奇高，目前在这个群体中，有相当比例的家庭经济收入和家庭积蓄距离入市还差“一把火”，如果金融政策收紧，没有银行助其一臂之力，他们将被拒之于楼市之外，其潜在的购房消费需求就难以转换为现实的住房消费需求，中央稳定住房消费以期拉动经济增长的目标就会打水漂。李克强总理前不久的讲话已明确，当前楼市调控已经上升为一项严肃的政治任务，金融调控也上升至一项政治任务。经济能否回暖，银行责任重于泰山。因此，在宏观经济及房地产期待尽快复苏的大背景下，银行要勇担楼市调控的顶梁柱，决不能在关键的时候和关键的政策上“掉链子”。建议银监会在银行中开展执行金融调控政策的大检查，奖励执行到位的银行，处罚“掉链子”银行，激励和督促银行从国家大局和经济一盘棋着想，舍弃部分利润和业绩（其实降息降准，银行并不亏损），确保中央楼市调控政策中的金融政策全面执行到位：横向到边，纵向到底，让刚需和改善型需求的购房者得到实惠，同时也让国民经济能在年内交一份圆满的答卷。
胡志刚 独立房研学者
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